Biaya Beli Rumah Baru di Batam 2026: BPHTB, AJB, UWT, dan DP KPR

Harga jual rumah bukan satu-satunya angka yang perlu disiapkan calon pembeli di Batam. Selain harga unit, pembeli baru biasanya menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — BPHTB — sebesar 5 persen setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tak kena pajak, atau NPOPTKP, Rp120 juta. Belum lagi biaya pembuatan akta jual beli atau AJB dan uang muka KPR. Untuk rumah seharga Rp1,349 miliar misalnya, BPHTB-nya saja mencapai Rp61,45 juta.

Batam, sebagai kota terbesar di Provinsi Kepulauan Riau yang berbatasan langsung dengan perairan Singapura dan berstatus Free Trade Zone, menawarkan lingkungan properti yang dinamis. Posisi strategis ini membuat Batam menjadi magnet pembeli dari berbagai daerah. Namun, kompleksitas regulasi pajak dan kepemilikan lahan di sini seringkali membuat pembeli terkejut dengan total biaya yang harus dikeluarkan di luar harga rumah yang tertera.

Berikut rincian komprehensif mengenai biaya-biaya tersebut, dasar hukumnya, serta contoh perhitungan yang perlu Anda ketahui sebelum mengambil keputusan finansial.

Rincian Biaya dan Dasar Hukum

Sebelum menyusun anggaran, pahami dulu komponen biaya yang akan timbul. Berikut tabel rincian biaya yang umum dikenakan:

BPHTB di Kota Batam dikenakan dengan tarif 5 persen berdasarkan Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 1 Tahun 2024 Pasal 18. Besaran ini dihitung dari nilai perolehan objek pajak yang dikurangi NPOPTKP. Untuk perolehan hak pertama bagi wajib pajak di wilayah Batam, NPOPTKP yang berlaku adalah Rp120 juta sesuai Perda yang sama Pasal 16 ayat 5. Adapun untuk perolehan melalui waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah satu derajat lurus — termasuk suami atau istri — NPOPTKP yang diberikan lebih tinggi, yaitu Rp500 juta.

Nilai perolehan objek pajak sendiri mengikuti harga transaksi. Namun, jika harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP PBB, atau bahkan tidak diketahui, maka dasar perhitungan yang digunakan adalah NJOP PBB sesuai Perda Batam 1/2024 Pasal 16 dan 19. Untuk transaksi jual beli, BPHTB menjadi terutang sejak saat Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB dibuat dan ditandatangani sesuai Perda Batam 1/2024 Pasal 20 ayat 1.

Contoh Perhitungan BPHTB

Agar lebih konkret, berikut perhitungan BPHTB untuk rumah dengan harga transaksi Rp1,349 miliar:

• Nilai perolehan − NPOPTKP: Rp1.349.000.000 − Rp120.000.000 = Rp1.229.000.000
• BPHTB: Rp1.229.000.000 × 5% = Rp61.450.000

Angka tersebut harus disiapkan pembeli selambat-lambatnya saat PPJB ditandatangani. Perlu dicatat, terdapat keringanan bagi rumah pertama masyarakat berpenghasilan rendah yang dapat dikecualikan dari BPHTB. Kriteria lengkapnya diatur melalui Keputusan Wali Kota sesuai Perda Batam 1/2024 Pasal 14.

Sementara itu, biaya PPAT atau notaris memiliki batas honorarium yang diatur oleh Permen ATR/BPN 33/2021. Batas tersebut adalah 1 persen untuk transaksi sampai Rp500 juta, 0,75 persen sampai Rp1 miliar, 0,5 persen sampai Rp2,5 miliar, dan 0,25 persen untuk nilai di atasnya. Honorarium ini sudah termasuk biaya saksi.

HGB di Atas HPL BP Batam dan UWT

Di Batam, sebagian besar lahan yang dapat dibangun berstatus Hak Pengelolaan atau HPL yang dikuasai oleh BP Batam. Rumah dan ruko yang berdiri di atas lahan tersebut memiliki Hak Guna Bangunan atau HGB yang berdiri di atas HPL BP Batam.

Berdasarkan PP 18/2021 Pasal 37, HGB yang diberikan di atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan memiliki jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah itu, HGB tersebut dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun berikutnya. Pengelolaan lahan BP Batam sendiri kini mengikuti Peraturan Kepala BP Batam Nomor 6 Tahun 2025 yang mulai berlaku pada 26 September 2025.

Perlu dipahami bahwa perpanjangan alokasi lahan di bawah HPL BP Batam dikenai Uang Wajib Tahunan atau UWT oleh BP Batam.

Skema KPR dan LTV Sesuai PADG BI

Bank Indonesia melalui PADG 30/2025 memberikan kelonggaran bagi bank-bank yang memenuhi syarat terkait kredit bermasalah. Bank tersebut diizinkan menerapkan rasio Loan to Value atau LTV KPR sampai 100 persen — artinya uang muka bisa nol persen — dan berlaku sampai 31 Desember 2026.

Untuk bank yang tidak memenuhi syarat tersebut, LTV maksimal yang ditetapkan adalah 90 persen untuk rumah dengan tipe di atas 70 meter persegi dan ruko, serta 95 persen untuk tipe rumah sampai 70 meter persegi. Artinya, pembeli tetap perlu menyiapkan uang muka atau DP minimal 5 hingga 10 persen tergantung kondisi bank dan tipe properti.

Dokumen yang biasa diminta bank untuk pengajuan KPR antara lain KTP suami-istri, Kartu Keluarga, buku nikah, dan rekening koran 3 bulan terakhir. Selain itu, riwayat SLIK OJK harus dalam kondisi baik. Otoritas Jasa Keuangan melalui program Sikapi Uangmu mengingatkan pentingnya menjaga kesehatan kredit agar pengajuan KPR berjalan lancar.

Pengembang yang Menggratiskan Biaya AJB dan Peralihan Hak

Meski BPHTB dan PPAT menjadi tanggungan pembeli, beberapa pengembang di Batam menawarkan paket gratis untuk mempercepat proses kepemilikan. Genara Residence Batam misalnya, menggratiskan AJB, SHGB, UWTO sampai 2050, dan peralihan hak satu kali. Sementara itu, Tijara Mas Batam untuk segmen rukonya juga menawarkan AJB, SHGB, serta peralihan hak satu kali.

Namun perlu dicatat dengan tegas: meski AJB, SHGB, dan peralihan hak digratiskan pengembang, biaya BPHTB tetap menjadi tanggungan pembeli. Penegasan ini penting agar calon pembeli tidak salah memperkirakan anggaran awal mereka.

Klarifikasi PPN dan Tanya Pengembang

Status Kota Batam sebagai kawasan Free Trade Zone atau FTZ menciptakan kerumitan terkait Pajak Pertambahan Nilai atau PPN atas pembelian rumah. Karena status FTZ membuat ketentuan PPN di Batam tidak sepenuhnya pasti, pembeli disarankan untuk bertanya langsung kepada pengembang apakah harga rumah yang tertera sudah termasuk pajak atau belum. Klarifikasi tertulis dari pihak pengembang akan menjadi pegangan yang sah sebelum penandatanganan PPJB.

Ringkasan

Menyiapkan dana untuk rumah baru di Batam pada 2026 menuntut perencanaan matang. Calon pembeli harus memperhitungkan BPHTB sebesar 5 persen setelah NPOPTKP Rp120 juta, biaya PPAT yang diatur Permen ATR/BPN 33/2021, kewajiban UWT BP Batam bagi pemilik HGB di atas HPL, serta uang muka KPR yang besarnya ditentukan oleh kebijakan LTV PADG BI 30/2025. Sebagian pengembang seperti Genara Residence dan Tijara Mas memang telah mempermudah beban biaya legalitas, namun BPHTB tetap berada di pundak pembeli. Dengan memahami struktur biaya ini sejak dini, proses pembelian properti di Batam menjadi lebih terarah dan terhindar dari kejutan finansial di kemudian hari.

Bacaan terkait: Tren properti Batam 2026 · Cek sebelum beli ruko di Batam