Kalkulator KPR Batam 2026: Hitung Cicilan, DP, BPHTB & Dana Awal
Masukkan harga rumah, DP, bunga, dan tenor — kalkulator ini menghitung cicilan KPR per bulan sekaligus BPHTB Kota Batam dan perkiraan dana awal yang perlu disiapkan.
Data per 10 Oktober 2026. Aturan LTV 100% berlaku sampai 31 Desember 2026. Bunga KPR di kalkulator hanya asumsi — angka resmi dari bank.
Info ini sudah berakhir. Jangan dipakai lagi sebagai acuan.Info ini mungkin sudah berubah (data per 10 Oktober 2026). Cek langsung di sumber resmi sebelum bertindak.
Poin penting
- BPHTB di Kota Batam 5 persen dari nilai perolehan dikurangi NPOPTKP Rp120 juta (Perda Kota Batam Nomor 1 Tahun 2024).
- Bank yang memenuhi syarat Bank Indonesia boleh memberi KPR dengan LTV sampai 100 persen (DP 0 persen) hingga 31 Desember 2026 (PADG BI 30/2025).
- Honor PPAT termasuk saksi paling banyak 1 persen untuk transaksi sampai Rp500 juta, 0,75 persen sampai Rp1 miliar, 0,5 persen sampai Rp2,5 miliar, dan 0,25 persen di atasnya (Permen ATR/BPN 33/2021).
Untuk rumah seharga Rp1,42 miliar dengan DP 10%, bunga 8% per tahun, dan tenor 15 tahun, cicilan KPR sekitar Rp12,2 juta per bulan. Di luar DP, pembeli di Batam juga menyiapkan BPHTB 5% setelah dikurangi NPOPTKP Rp120 juta — Rp65 juta untuk contoh ini — plus honor PPAT. Ubah angka di kalkulator untuk rumah Anda.
| Cicilan per bulan | Rp 12.213.234 |
|---|---|
| Uang muka (DP) | Rp 142.000.000 |
| Plafon KPR | Rp 1.278.000.000 |
| BPHTB 5% (NPOPTKP Rp120 jt) | Rp 65.000.000 |
| Honor PPAT (paling banyak) | Rp 7.100.000 |
| Dana awal (DP + BPHTB + PPAT) | Rp 214.100.000 |
Contoh: rumah Rp1,42 miliar di Batam
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Harga rumah | Rp1.420.000.000 |
| DP 10% | Rp142.000.000 |
| Plafon KPR (90%) | Rp1.278.000.000 |
| Cicilan 10 tahun (bunga 8%) | ±Rp15,5 juta/bulan |
| Cicilan 15 tahun (bunga 8%) | ±Rp12,2 juta/bulan |
| Cicilan 20 tahun (bunga 8%) | ±Rp10,7 juta/bulan |
| BPHTB: 5% × (Rp1,42 M − Rp120 jt) | Rp65.000.000 |
| Honor PPAT paling banyak (0,5%) | Rp7.100.000 |
| Dana awal di luar biaya bank | ±Rp214,1 juta |
Harga Rp1,42 miliar adalah harga jual KPR tipe 80/75 Genara Residence per price list 1 Oktober 2026 — dipakai hanya sebagai contoh angka nyata.
Cara menghitung BPHTB di Batam
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dibayar pembeli. Menurut Perda Kota Batam Nomor 1 Tahun 2024, tarifnya 5% dari nilai perolehan objek pajak dikurangi NPOPTKP Rp120 juta untuk perolehan hak pertama. Untuk waris atau hibah wasiat ke keluarga sedarah satu derajat (termasuk suami/istri), NPOPTKP-nya Rp500 juta.
Rumusnya: BPHTB = 5% × (harga transaksi − Rp120.000.000). Bila harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai adalah NJOP. Untuk jual beli, BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani. Rincian lengkap ada di biaya beli rumah baru di Batam.
Berapa DP minimal KPR tahun 2026?
Bank Indonesia lewat PADG 30/2025 (berlaku 1 Januari–31 Desember 2026) mengatur rasio loan to value (LTV) untuk rumah tapak, rusun, maupun ruko:
| Kondisi bank | LTV maksimal | DP minimal |
|---|---|---|
| Bank memenuhi syarat (rasio kredit bermasalah sesuai ketentuan BI), sampai 31 Des 2026 | 100% | 0% |
| Bank yang tidak memenuhi syarat | Lebih rendah, tergantung tipe rumah dan fasilitas kredit ke berapa | Umumnya 5–10% |
LTV adalah batas atas. Bank tetap boleh meminta DP lebih besar sesuai penilaian kredit masing-masing, jadi tanyakan langsung ke bank pilihan Anda.
Hal yang memengaruhi cicilan
- Bunga. Angka 8% di kalkulator hanya asumsi. Banyak bank memberi bunga tetap di awal lalu bunga mengambang — cicilan setelah masa bunga tetap bisa naik.
- Tenor. Tenor lebih panjang membuat cicilan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar lebih besar.
- Taksiran bank. Plafon dihitung dari nilai taksiran (appraisal). Bila taksiran di bawah harga jual, selisihnya ditambahkan ke DP.
- UWT/UWTO. Rumah di atas lahan HPL BP Batam memiliki kewajiban uang wajib tahunan untuk perpanjangan alokasi lahan. Beberapa developer sudah menanggungnya untuk periode tertentu — cek di brosur.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah hasil kalkulator sama dengan cicilan dari bank? Tidak persis. Kalkulator memakai rumus anuitas dengan bunga tetap sepanjang tenor. Bank bisa memakai bunga berjenjang dan menambahkan biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya akad.
Apakah BPHTB bisa ikut dicicil lewat KPR? BPHTB dibayar ke Pemerintah Kota Batam sebelum akta ditandatangani, terpisah dari plafon KPR. Siapkan dari dana sendiri.
Apakah rumah inden bisa KPR? Bisa, tergantung kerja sama developer dengan bank. Untuk rumah yang masih dibangun, bank biasanya mencairkan kredit bertahap atau setelah syarat tertentu terpenuhi — tanyakan skema ke developer.
Lihat juga: cek sebelum beli ruko di Batam · Genara Residence · Tijara Mas
